Spadek zdolności kredytowej wywołany rygorystycznymi zapisami Rekomendacji SIII, łatwiejsze porównywanie ofert kredytów zapisane w ustawie o kredycie konsumenckim, dalsze wygaszanie programu "Rodzina na Swoim"... Otoczenie prawne kredytów hipotecznych i rynku mieszkaniowego przeszło w 2011 roku istotną metamorfozę, którą wyraźnie dostrzeżemy w tym, 2012 roku.

Rekomendacja SIII

Już od stycznia wszystkie banki muszą obowiązkowo stosować zalecenia Rekomendacji SIII Komisji Nadzoru Finansowego. Zdecydowana większość jej zapisów została wprowadzona w lipcu ubiegłego roku, ale najistotniejszą jej część banki wprowadziły do swoich procedur z końcem 2011 roku. Zgodnie z zaleceniami nadzorcy, teraz określając zdolność kredytową banki muszą zakładać maksymalnie 25-letni okres kredytowania i dopiero po spełnieniu tego kryterium, możliwe jest przyznanie kredytu z dłuższym okresem spłaty. Dodatkowo, w przypadku kredytów walutowych, rata i inne zobowiązania związane z obsługą kredytu nie mogą przekraczać 42 procent dochodów netto, niezależnie od ich poziomu. Szacując zdolność kredytową każda instytucja musi zakładać także spadek dochodów kredytobiorcy po jego przejściu na emeryturę. Zmiany narzucone poprzez Rekomendację SIII, spowodowały ograniczenie maksymalnej możliwej do uzyskania kwoty kredytu o 6 - 10 procent. Część banków zaprzestało udzielania kredytów z okresem spłaty przekraczającym 65 czy 70 rok życia. Inne instytucje są skłonne przyznać kredyt, który będzie spłacany nawet do 80 lat, ale wiąże się to z koniecznością wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub produktów oszczędnościowych. Ponadto, jeśli termin spłaty kredytu wkracza w okres emerytalny to do liczenia zdolności kredytowej część banków uwzględnia tylko 50% otrzymywanego dochodu, niejako już dzisiaj zakładając spadek dochodów do takiego poziomu po przejściu na emeryturę. Zatem teraz przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania koniecznie należy zbadać swoją zdolność kredytową i na pewno nie wolno opierać się na wyliczeniach sprzed kilku miesięcy. Zdolność kredytowa w 2012 roku będzie niższa niż 2011 roku.

Kredyt konsumencki

Kolejną modyfikację rynku kredytowego przyniesie także nowa ustawa o kredycie konsumenckim, która obowiązuje od 18 grudnia zeszłego roku. Jedną z głównych zmian jest podwyższenie kwoty kredytu konsumenckiego. Dotychczas za kredyt konsumencki uznawano te, których wysokość nie przekraczała 80 tysięcy złotych. Aktualnie poziom ten wynosi 255 550 złotych. Ponadto ustawa nakłada na banki i pośredników kredytowych dodatkowe obowiązki informacyjne. Każdy klient przed podpisaniem umowy musi otrzymać szczegółowe informacje o swoim kredycie, a w szczególności o jego kosztach. Ustawa o kredycie konsumenckim narzuca także obowiązek stosowania przez banki jednolitego formularza, co w praktyce umożliwi klientom w łatwy sposób porównanie ofert wielu instytucji.

Ustawa deweloperska

W tym roku w życie wchodzi także tzw.: ustawa deweloperska. Zakłada ona nadzór nad środkami pieniężnymi powierzonymi deweloperom poprzez wprowadzenie obowiązkowego rachunku powierniczego. Deweloperzy będą także musieli stosować prospekt informacyjny opisujący szczegółowo realizowaną inwestycję, obowiązkiem także ma być zawieranie umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego. Powyższe przepisy mają na celu przede wszystkim zwiększenie ochrony praw nabywców i zabezpieczenie ich interesów. Według opinii wielu deweloperów może to jednak skutkować wzrostem kosztu inwestycji o kilka procent, co może przełożyć się na cenę nabywanej nieruchomości.

Rodzima waluta kredytu mieszkaniowego

Złoty, to waluta, która niewątpliwie będzie dominowała w kredytach hipotecznych w tym roku. Aktualnie praktycznie nie ma już kredytów we frankach szwajcarskich (w ofercie tylko jednego banku), również kredyty w euro są stopniowo wycofywane z ofert banków, a w tych które jeszcze ich udzielają podnoszone są kryteria ich przyznania. Oznacza to, że kredyt w innej walucie niż nasza rodzima, będzie dostępny tylko dla osób najlepiej zarabiających. Zatem osoby chcące w tym roku kupić nieruchomość muszą się liczyć z koniecznością zadłużenia się w złotym. Nie spodziewam się jednak drastycznego ograniczenia akcji kredytowej. Z uwagi na trudność w finansowaniu banki będą się prawdopodobnie wycofywać z kredytów w euro, ale akcja kredytowa w złotym pozostanie na stabilnym poziomie.

Koniec wsparcia dla rodzin przy zakupie mieszkania

Program "Rodzina na Swoim" ma formalnie obowiązywać do końca tego roku. Jednak wprowadzone w 2011 roku zmiany powodują stopniowe wygaszanie programu jeszcze przed jego planowanym zakończeniem. Przypomnijmy, że w zeszłym roku parlament znowelizował "Rodzinę na Swoim". Najistotniejszą zmianą było wprowadzenie nowego sposobu ustalania ceny metra kwadratowego nabywanej nieruchomości.

W porównaniu z dotychczas obowiązującymi zasadami dla nieruchomości z rynku wtórnego cena ta uległa obniżeniu o 42 procent, natomiast dla nabywanych na rynku pierwotnym cena spadła o 28 procent. Tak radykalny spadek limitów, szczególnie dla rynku wtórnego, spowodował obniżenie podaży mieszkań i domów dostępnych w tym rządowym programie. W wielu lokalizacjach ceny spadły do tak niskiego poziomu, że żadne z oferowanych mieszkań na lokalnych rynkach nie spełnia wymogów ustawy. Dodatkowo wprowadzono ograniczenie wieku kredytobiorcy. Od 31 sierpnia ubiegłego roku o kredyt z dopłatami do odsetek mogą ubiegać się osoby nie starsze niż 35 lat, z wyłączeniem osób samotnie wychowujących dzieci, które nie zostały objęte tymi obostrzeniami. Jedyną, pozytywną z punktu widzenia klientów zmianą było poszerzenie grupy beneficjentów o osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwo domowe, tzw.: singli. Jednak ta grupa kredytobiorców może nabywać w ramach programu tylko mieszkania i to o powierzchni nie przekraczającej 50 metrów kwadratowych. Warto przypomnieć, że małżeństwa i osoby wychowujące dzieci mogą nabywać mieszkania do 75 metrów kwadratowych, a domy do 140 metrów kwadratowych.

Michał Krajkowski
Główny Analityk
Dom Kredytowy NOTUS

Powyższe opracowanie jest wyrazem osobistych opinii i poglądów autora i nie powinno być traktowane jako rekomendacja do podejmowania jakichkolwiek decyzji związanych z opisywaną tematyką. W szczególności nie stanowi analizy inwestycyjnej, ani analizy finansowej, ani rekomendacji w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U.2005, poz. 206 nr 1715) oraz Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (Dz.U.2005, Nr 183, poz. 1538 z późn. zm.).
Dom Kredytowy NOTUS S.A. ani jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za decyzje inwestycyjne podjęte na podstawie niniejszego opracowania, ani za szkody poniesione w wyniku decyzji inwestycyjnych podjętych na podstawie niniejszego opracowania.